上海易居房地產研究近日發(fā)布了《2015年2月全國房地產市場報告》。報告指出，土地成交量繼續(xù)回落，成交價格下降明顯；房地產投資增速逐步放緩，新開工面積降幅加大；商品房銷售量跌幅加劇，價格同比微漲；房企到位資金小幅回升，銷售回款資金占比下滑。總體而言，年初多項指標“跳水”，預計全年“先下后上”。
易居研究院研究員朱光指出，從土地購置面積增幅走勢看，今年前兩個月繼續(xù)大幅下行，延續(xù)了2014年以來整體處于負增長區(qū)間的態(tài)勢，主要原因是去年年初地市火爆，造成基期值較高。另外，由于近期地方政府推地節(jié)奏放緩，導致土地供應較少，再加上受到行業(yè)整體調整態(tài)勢依舊的影響，企業(yè)普遍拿地意愿不強，這些也導致土地成交下滑。預計今年上半年隨著去年同期基數的逐步回落以及土地供應的上升，土地購置面積同比跌幅將有所放緩。
從土地價格看，今年前兩個月土地價格大幅回落，主要與近期成交土地的結構以及區(qū)位有關，由于優(yōu)質地塊較少，土地價格回落明顯，但仍處于近年來的較高水平。預計今年上半年，隨著土地市場的逐步平穩(wěn)，供應的放量，土地價格仍將繼續(xù)上行，但增幅將對平緩。
從商品房銷售面積同比增幅走勢看，今年前兩月仍舊處于負增長區(qū)間，而且跌幅進一步加大。近期雖然中央層面通過降準和降息等金融手段。釋放了流動性，一定程度上刺激了樓市的需求。但總體而言，由于行業(yè)持續(xù)調整，購房者大多仍處于觀望態(tài)勢，市場并未明顯復蘇。預計隨著去年同期基數的逐步回落，以及中央和地方在政策層面的繼續(xù)放松，今年上半年，商品房同比跌幅整體也將持續(xù)收窄。
從房企資金情況看，今年前兩個月房地產開發(fā)企業(yè)到位資金同比增幅小幅上升，止住了去年以來整體回落的態(tài)勢。顯示出近期房企資金壓力較大的情況有所緩解，雖然近期央行連續(xù)出臺降準和降息等金融政策，一定程度上降低了企業(yè)的融資成本，但由于商業(yè)銀行考慮到風險因素，整體放貸意愿并不會明顯提升，因此房企資金壓力短期內仍不會趨于好轉。預計今年，隨著金融政策的進一步寬松、樓市的逐步復蘇，房企資金同比增幅將平穩(wěn)上行。
一、土地成交量繼續(xù)回落，成交價格下降明顯
（一）全國土地購置面積同比持續(xù)負增長，上半年跌幅將逐步放緩
1-2月份，房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積2773萬平方米，同比下降31.7%；土地成交價款699億元，下降30.2%。
（二）全國土地購置均價增幅大幅收窄，價格回落明顯
1-2月份，全國房地產開發(fā)企業(yè)土地購置均價2521元/平方米，同比增長2.4%，增幅較去年全年收窄15.1個百分點。
二、房地產投資增速逐步放緩，新開工面積降幅加大
（一）全國房地產開發(fā)投資增幅持續(xù)放緩，今年上半年將趨于平穩(wěn)
1-2月份，全國房地產開發(fā)投資8786億元，同比增長10.4%，增速較去年全年回落0.1個百分點。其中，住宅投資5922億元，增長9.1%，回落0.1個百分點。
從房地產投資額同比增幅走勢看，今年前兩個月延續(xù)了去年以來整體逐步回落的態(tài)勢。主要是近期行業(yè)調整依舊，雖然中央和地方在政策層面繼續(xù)放松，但由于樓市庫存的較大壓力仍給企業(yè)帶來較大的影響，因此一些房企仍將重心放在了去庫存和回籠資金上，再加上春節(jié)因素的影響，都導致房企投資力度持續(xù)放緩。預計今年上半年，隨著市場的進一步趨穩(wěn)，房地產投資同比增幅也將趨于平穩(wěn)。
分地區(qū)看，1-2月份，東部地區(qū)房地產開發(fā)投資5338億元，同比增長11.4%，增速比去年全年提高1個百分點；中部地區(qū)投資1609億元，增長6.7%，回落1.8個百分點；西部地區(qū)投資1840億元，增長11.1%，回落1.7個百分點。從各地區(qū)投資增幅看，東部地區(qū)處于首位，顯示該區(qū)域市場再度活躍。
（二）全國房屋新開工面積跌幅加大，全年新開工跌幅將逐步收窄
1-2月份，房地產開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積13744萬平方米，同比下降17.7%。其中，住宅新開工面積9852萬平方米，下降19.8%。
從房屋新開工面積同比增幅走勢看，今年前兩個月增幅繼續(xù)下行，延續(xù)了去年11月以來整體下行的走勢。主要是受到行業(yè)整體處于調整態(tài)勢的影響，市場觀望氣氛濃厚，房企對后市信心不足，導致企業(yè)放緩了項目的開工計劃。預計今年隨著去年同期基數的大幅回落，房屋新開工面積同比跌幅將有所收窄。
三、商品房銷售量跌幅加劇，價格同比微漲
（一）商品房銷售面積跌幅繼續(xù)加大
1-2月份，商品房銷售面積8764萬平方米，同比下降16.3%。其中，住宅銷售面積下降17.8%。商品房銷售額5972億元，下降15.8%。其中，住宅銷售額下降16.7%。
從各物業(yè)類型看，今年前兩個月除了商業(yè)營業(yè)用房銷售面積同比上升外，住宅和辦公樓仍呈現同比下降態(tài)勢。其中住宅銷售面積下降17.8%，銷售額下降16.7%；辦公樓銷售面積下降4.6%，銷售額下降15.6%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長3.2%，銷售額下降4.0%。住宅銷售量同比跌幅下滑最為明顯，主要與市場需求不足有關。
分地區(qū)看，1-2月份，東中西部地區(qū)商品房銷售面積同比均呈下跌態(tài)勢，其中中部地區(qū)跌幅最大，同比下降達22.1%，顯示中部地區(qū)商品房市場降溫最為明顯。
（二）商品房成交均價保持同比微增態(tài)勢
1-2月份，全國商品房成交均價同比增長0.6%，而2014年全年為同比增長1.4%。其中住宅成交均價增長1.3%，辦公樓成交均價下降11.3%，商業(yè)營業(yè)用房成交均價下降6.8%。今年前兩個月，除了住宅價格增幅處于正增長區(qū)間外，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房價格同比均有所下滑。從價格增幅走勢看，住宅整體較為平穩(wěn)，延續(xù)了去年全年微幅上升的態(tài)勢。預計今年上半年，隨著去年同期基數的逐步回落，住宅價格仍將呈現小幅上升態(tài)勢。
（三）商品住宅待售面積增幅回落，市場庫存壓力加大
2月末，商品房待售面積63922萬平方米，比去年末增加1753萬平方米。其中，住宅待售面積增加1493萬平方米，辦公樓待售面積增加211萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加47萬平方米。
2月末，商品住宅待售面積同比增長23.4%，較2014年全年增幅下降2.2個百分點，而今年前兩個月商品住宅銷售面積同比則下降17.8%。兩者的差值為41.2%，較2014年末的差值有所加大。主要是去年年底，房企推盤力度較大，但由于一系列放松政策對市場刺激作用有限，再加上1-2月受春節(jié)因素影響，市場處于淡季，因此樓市去化能力下降。都導致近期樓市庫存壓力有所加大。預計今年上半年，隨著中央和地方樓市政策的繼續(xù)放寬，樓市也將逐步復蘇，庫存壓力也將有所緩解。
四、房企到位資金小幅回升，銷售回款資金占比下滑
1-2月份，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金21613億元，同比增長1.6%。其中，國內貸款4942億元，增長0.6%；利用外資86億元，增長72.6%；自籌資金9023億元，增長9.3%；其他資金7563億元，下降6.0%。在其他資金中，定金及預收款4438億元，下降10.3%；個人按揭貸款2161億元，增長2.1%。
從開發(fā)企業(yè)資金來源的構成分析，1-2月份，國內貸款占22.9%；利用外資占0.4%；自籌資金占41.7%，其他資金占35%。
銷售回款占比受市場影響大幅回落。與去年全年相比，今年前兩個月各項資金來源占比中，自籌資金和國內貸款占比均上升，而利用外資和其他資金占比均回落。國內貸款占比明顯回升主要也緣于近期中央金融政策的持續(xù)寬松，而其他資金占比回落，則與近期市場成交低迷有密切關系。
五、全國樓市繼續(xù)調整，一二線城市有望率先復蘇
總體而言，今年前兩個月，全國樓市依舊延續(xù)了去年年底的低迷態(tài)勢，但主因是去年基期值較高。從土地市場看，土地交易呈現量價齊跌的態(tài)勢；從房地產投資情況看，增幅放緩的態(tài)勢也并未改觀。房屋新開工量跌幅進一步加大；從商品房市場看，由于樓市放松政策刺激作用有限，整體依舊低迷，樓市庫存壓力也有所加大；從房企資金情況看，同比增幅出現了小幅回升，預示房企資金面有所改善，但不足以掩蓋房企資金壓力依舊突出的局面。預計今年，隨著政策層面的持續(xù)放松和調整，樓市也將逐步復蘇，特別是一二線城市將率先復蘇。
